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先日はマンションリフォームの制約について書いてみましたが、次「賃貸マンションでのリフォーム」についてお話しようと思います。
民間の賃貸マンションも公団、公社の賃貸住宅も、居住者が勝手にリフォームすることは出来ませんｯ
壁紙張替えの様な些細な模様替えでも必ず！！オーナーの許可が必要なんですよ。
入居時に賃貸契約書を交わしますが、このなかにはオーナーの負担で改修をするものと、入居者の負担で改修しなければならないものが有ります。
オーナー負担となるものは、設備危機の老朽化に伴うものが主で、畳表の取替えや障子紙、襖の取替え、浴槽本体の取替えなど、日常の使用によって傷んでくるものは、居住者の負担となるのが一般的のようです。
居住者が負担しなければならない改修であっても、事前にオーナーの承諾を得ておくことがトラブル防止の最も良い手段です。
賃貸ではいろんな制約があっても、入居人にとっては自分の住まいだから、快適に住みたいと思うのは自然なことです。
そこで居室に手を加えることになります。
オーナーの許可を得たところで、やはり限られたリフォームにはなってしまいます。
これまでの事例は、和室を洋室に、四畳半の和室についてある一間の押入を２段ﾍﾞｯﾄﾞにする、浴室の給湯システムを刷新する、トイレの便器をｳｫｼｭﾚｯﾄにする、壁のクロスを張り替える、古くなったキッチンを新しくする・・・などです。
賃貸では余り大きなリフォームは出来ません。
と言うのも、入居人が所有者ではないため、退去時には現状に回復。要は借りたときの状態に戻さなくてはならないのです。
大金をかけて住みやすくしても、また元に戻し、同じ額もしかしたらそれ以上の額を使って借りたときの状態に戻す・・・
だからこそ賃貸ﾘﾌｫｰﾑでは最低限のﾘﾌｫｰﾑで済ませることが多いのです。
賃貸マンションでのﾘﾌｫｰﾑは、退去時のことを考えてリフォームしましょう！！
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駐車場
限られた敷地に駐車場をつくる。
POINT
●屋根つきの駐車場は建築確認が必要
●機械式2段駐車場も建ぺい率に算入される
限られた予算の中で家を建てる場合、車はとりあえず青空駐車と言うことになりがちです。
しかし、家を建てて何年か経つと、今度は車を雨ざらしから守りたいと思うものです。
はじめは車も1台だったので、庭先にオープン駐車だったのが、子どもが社会人になって自分専用の車を買い、2台になったために屋根付き車庫に改造した例です。
駐車場に屋根をかけるときに注意しなければならないのが建ぺい率です。
駐車場といっても、屋根をつけると建築物になります。
片側だけが柱になっていて、そこに屋根がついている、いわゆる“カーポート”と呼ばれる方支持型の駐車場であっても、建築物とみなされるので、設置するには役所に建築申請の届出をださなければなりません。
第2種住居専用地域に建っているので、建ぺい率は60％です。
幸い、敷地面積60坪に建坪28坪の家だったので、建ぺい率には若干余裕がありました。
1台あたりの駐車スペースは、理想的には15㎡はほしいので、建ぺい率ぎりぎりの8坪、すなわち26㎡は、2台収容する駐車場としてはそれほど広くはありません。
駐車場の屋根は軽量鉄骨下地、カラー鉄板瓦の棒葺きです。
壁はコンクリートづくりのタイル貼りとしたので、塀もそれに合わせてコンクリートブロック塀だったのを、美観を考えて車庫と同じタイル貼りに変えました。
●片支持タイプは建ぺい率に余裕がないとき有効だ
駐車場はどんな形のものでも、屋根が付いていれば建築物とみなされ、建坪に組み込まれます。
ただし、カーポートのように片支持タイプのものは、庇の先端から1mは建ぺい率に組み込まれません。
幅2.5m、奥行6mのカーポートを設置したとすると、本来なら15㎡となるところが、1.5×6＝9㎡だけが建坪とされるので、建ぺい率にあまり余裕がなくて、車を雨ざらしにしたくないときは、有効な方法です。
機械式の2段駐車場は屋根がないので、建坪に入らないのではないかと考える人がいるかも知れませんが、残念ながらこれは工作物になるので、やはり設置すると建坪に算入されてしまいます。
駐車場については、延べ床面積の5分の1までは延べ床面積にカウントしないこともあり、容積率はあまり問題にならないようです。
●地下駐車装置は建ぺい率・容積率をクリアしないといけない。
また、メーカー市販の2段の機械式駐車装置を使い、地下を利用する方法もあります。
製品はもともと、メーカーがマンション用として開発したものです。
これを戸建住宅に応用したわけです。
施工時にもっとも注意したのが水処理です。
地下部分にピットを設け、排水ポンプで地上の側溝に排水するようにしました。
駐車装置の動力に200ボルトの電気モーターを使用しているので、新たに電力工事も必要になりました。
地下を利用した駐車装置は、建築法規上は工作物扱いなので、建ぺい率、容積率とも問題ありません。
ただし、地下を掘るため后妃は地上の約1.5～2倍ほどかかります。
それでも、効率、安全性だけでなく、町並みの美観もそこなわないので、解決策としては費用に見合うといえるでしょう。